房地产开发本钱详细构成

  房地产开发本钱首要有以下9个方面构成：土地本钱、建安造价、配套设备、勘测规划监理、营销、财务费用、企业管理费用、行政事业收费、营业税

  2、钢筋：40~75KG/平方米（多层含量较低、高层含量较高），合160~300元/平方米；

  3、砼：0.3~0.5立方/平方米（多层含量较低、高层含量较高)，合100~165元/平方米；

  6、外墙工程（包含保温）：50~100元/m2（以一般涂料为规范，如为石材或幕墙，则或许高达300~1000元/m2；

  7、室内水电装置工程（含消防）：60~120元/平方米（按小区层次，多层略低一些）；

  9、门窗工程（不含进户门）：每平方米修建面积门窗面积约为0.25~0.5平方米(与规划及是否高级很大联系,高级的份额较大),造价90~300元/m2，一般为9 0~150元/平方米，如选用高级铝合金门窗，则或许到达300元/平方米；

  10、土方、进户门、烟道及公共部位装饰工程：30~150元/m2（与小区层次凹凸联系很大，层次越高，造价越高）；

  11、地下室（如有）：添加造价40~100元/平方米（多层含量较高、高层含量较低)；

  12、电梯工程（如有）：40~200元/m2，与电梯的层次、电梯设置的多少及楼层的多少有很大联系，一般工程约为100元/ m2；

  14、室外配套工程：30~300元/平方米，一般约为70~100元/平方米；

  16、塔吊、人货电梯、升降机等各型施工机械等（约为总造价的5~8%：约60~90元/平方米；

  17、暂时设备（生活区、工作区、库房、路途、现场其它暂时设备（水、电、排污、形象、出产厂棚与其它出产用房）：30~50元/平方米；

  19、承包商管理费、资料、劳保、赢利等各种费用（约为10%）：以上各项之和*10%=90~180元/平方米；

  20、上交国家各种税费（总造价3.3~3.5%):33~70元/平方米，高级的或许高达100元/平方米。

  以上没有算精装饰，一般造价约为1000~2000元/平方米，高级小区可达3500元以上。以上没有包含部分国有企业开发形成的糜烂本钱。精装饰造价一般为500~15 00元/平方米，这要看层次凹凸，也有300元/平方米简装饰，更有3000~10000元/平方米超高级装饰（拎包入住）。

  23、广告、策划、出售署理费：一般30~200元/平方米，高者可达500元/平方米以上；

  24、土地费：一般二线城市市区（老市郊地带）为70~100万/亩，容积率一般为1.0~2.0，故折算房价为：525~1500元/平方米，市区中心地带一般为200万元/亩，折算房价为：1500~3000元/平方米，中心区域可达300万元/亩以上，单独土地造价更高；一线元/平方米以上的土地单独造价；三线城市、县城等土地单独造价较低，一般为100~500元/平方米，也有高达2000元/平方米以上的状况；

  25、土地税费与前期费，一般为土地费的15%左右，二线元/平方米，各地规范都不相同。

  基本建设费是固定的，即使是不收土地款的动迁房，以国家最低规范承建，造价也难以少于1000元/平方米。实际上，多层一般商品房，建安本钱大约在1200元/平方米左右，小高层与高层一般商品房，建安本钱大约在1500~1800元/平方米左右，层次越高，造价越高。

  能让利的首要是：小区的层次、向政府交纳的土地费及地方政府部分 的税费、广告策划出售环节的费用、装饰费用等。

  其他，开发商的开发质量也有必定联系，假如一味压价，质量是要差一些；民营开发商比公营/政府开发商的本钱的确也低一些，这 首要有两方面的原因，一是大多数非公有制企业首要以效益为主导，本钱一般操控得好一些，二是非公有制企业糜烂本钱相对要低一些。不管何种原因，同质量的小区本钱上下也不会超越100~200元/平方米 。

  土地本钱、建安造价、配套设备、勘测规划监理、营销、财务费用、企业管理费用、行政事业收费、营业税

  土地本钱因地而异，但经过07年的职业张狂后，土地本钱水涨船高！并且不管是巨细城市，土地本钱都是一般商品房本钱的首要构成之一（高端住所如别墅、排屋等在外，下同）。现在在县城，经济兴旺的都到达到100万/亩左右，乃至超越。而在一些大城市，基本上在市区的都超越500万/亩折合到出售价格中，则必定要经过容积率换算成楼面价 (即每修建平方米里的土地本钱)，简略的公式是楼面地价=地价（单位：万元/亩）÷666.67÷容积率

  例：地价100万/亩，容积率3.0，楼面地价为500元/㎡；地价500万/亩，容积率3.0，楼面地价2500元/㎡。

  所谓的容积率，便是修建面积除以占地面积。一般来说多层容积率：约1.5左右，最大不能超越2，超越2的也有，但质量很差；小高层容积率：约2.5；高层容积率：约3.5.所以，我们在买房的时分，可以先了解一下地价多少，然后在工地的公示牌上找到容积率（一般工地都有的）。一算就大约知道楼面价多少钱。

  建安造价也是一般商品房本钱的首要构成之一。这个在全国都基本上差不多，小城市也仅仅人工费和地材(即土方资料)低些。一般来说，本钱操控好点的企业根底建安造价如下（以三线城市为例，一线元/㎡,全结构多层多本钱100元/㎡

  小高层（10-17层）：800元/㎡-1000元/㎡(不含电梯)，一部电梯约25万元，摊到修建面积里一部电梯约添加修建本钱45元/㎡左右，18层以上（含18层）须配两部电梯，本钱约添加60元/㎡。

  国标为68㎏/㎡，现在钢筋价格约为3500元/吨。取平均值折合一平方的本钱约250元（含人工费）。这还不包含其他水泥、沙子、磨具等费用。

  国家倡议的节能型住所建安本钱要添加200元/㎡左右；并且，一些好的小区，外墙贴大理石、贴面砖都是要添加本钱的！

  包含煤、暖、电、供排水、路途、景象等，除去景象外，本钱约200元/㎡。（以三线城市为例，一线%）

  景象因项目而异。假如是世界级景象规划公司规划的（如：易道、泛亚、贝尔高林等），规划费用和施工费用一般不低于300元/㎡（规划对施工有费用要求）；假如是国内公司规划的，则不等。

  不超越100元/㎡。但都是需求打擦边秋，需求公关。（相同以三线城市为例，一线%）

  营销署理费首要有营销署理和广告两项费用。一般一线%（楼盘多，出售压力大，可以了解），三四线%左右。

  依据公司和开发的项目不同，不同较大，一般为20-200元/㎡（以三线城市为例，一线%）

  这是不透明的。距离相当大，规范全国一致，但公关后取费不同。详细费用省掉，只举一例人防工程收费：

  如自建人防工程，则本钱为：多层1200元/㎡，高层1800元/㎡（按人防面积摊）