省会“第四代住宅”试点！南京刚刚发布重磅住宅新规

  合肥通知指出在市区范围内重点选取一些区位条件好、资源环境优越的近期拟上市地块开展试点“第四代住宅”。

  在合肥，已确定为试点的地块，通过公开出让方式获得的土地，在上市地块出让条件中明确作为立体生态住宅试点项目；不过，非试点地块，也可规划建设立体生态住宅。（2024年4月23日之前已取得建设用地使用权、规划方案尚未审批的存量开发项目，如需申请开展试点，原则上由建筑设计企业按程序向项目所在地自然资源和规划分局提出申请，依程序报市规委会审查同意后方可开展试点。）

  立体生态住宅应为建筑高度不宜超过54米的改善型住房，户型套内面积（不含公摊）在120平方米及以上，每户至少设置1处户属空中花园。

  户属空中花园和阳台（含生活阳台）投影面积之和小于套内面积（不含公摊）的40%。

  户属空中花园层高（下层地坪标高至上层地坪标高）应为2个及以上住宅自然层。

  户属空中花园四周应有不少于2个完整的开敞面，连续开敞面应不少于周长的40%。开敞面不可以设置围护墙体，不得封窗，仅可设置栏杆（栏板），便于直接采光通风。位于建筑凹槽内的，不视为开敞面。相邻套型、单元、楼栋通过绿化平台做拼接的，拼接面不视为开敞面。

  公共绿化平台除满足与住宅公共空间连接外还应符合以下要求：供全体业主共享。

  公共绿化平台层高（下层地坪标高至上层地坪标高）应为2个及以上住宅，自然层公共绿化平台不得与户属空中花园相邻设置。

  采光通风面的总长度不能低于公共绿化平台周长的三分之一，中间不得预留后期可改造增设楼板的围护结构或横竖向结构构件。

  立体生态住宅种植绿化应因地制宜选用本土树种，应以灌木为主，适当种植小乔木。

  公共绿化平台绿化面积不宜小于其水平投影面积的30%。立体生态住宅的户属空中花园和公共绿化平台宜通过结构降板设置下沉土池，种植覆土厚度平均不应小于0.5米，若种植小乔木，覆土厚度不应小于0.8米，并设有灌溉、排水系统。

  户属空中花园和公共绿化平台在满足技术审查要点的前提下，不计容积率和产权面积；不计入人防配建面积基数、不计入机动车、非机动车配建面积基数、不计入配套设施配建面积基数。

  通知，还提到严禁业主私自改变户属空中花园、公共绿化平台用途，严禁误导性宣传。房屋销售合同应当明确户属空中花园的用途、购房业主和物业服务企业的管理维护义务，并取得购房业主不私自变更用途的承诺书。建筑设计企业及业主应按照计划要求使用、管理，不得违法违规封闭、擅自破坏占用户属空中花园、公共绿化平台。

  属地政府及有关部门应做好建设项目竣工验收后的监管，严格查处户属空中花园、公共绿化平台违法违规使用问题，严禁业主私自变更用途、违法违规封闭、擅自破坏占用，一经发现，应当及时责令整改并移交处理。

  南京出台《关于支持我市住宅品质改善提升优化规划服务管理若干措施的通知》，影响很大。

  首先此次新规，客厅、餐厅最大能做到套内面积30%的挑空，业主后期可以在上面隔成房间

  其次，最大不超过套内面积15%的挑空平台，挑空平台+阳台最大不超过25%。规划创造增值空间，提升房子使用面积和价值，其实就是减少了降价空间，对房价形成托举作用，南京房地产进一步回稳向上的支撑力更强了。

  住宅建筑突出屋面的设备用房、楼电梯间，其水平投影面积之和不超过屋面面积八分之一的可以不计入容积率。

  住宅建筑(除低层住宅以外)底层和位于裙房上部的住宅功能首层，可以布置层高不小于3.6米的架空层。架空层应只作为公共休闲绿化等公共开敞空间使用，仅有柱、剪力墙及必要的楼梯间的住宅架空层可以整单元不计入容积率。

  住宅建筑的门厅可以适当提高层高，但层高不大于7.2米。套内建筑面积超过120平方米的住宅起居厅和餐厅可以适当提高层高。

  在保证安全和居住品质的前提下，新建小区住宅项目每户可设置挑空平台，挑空平台为整体的结构外挑的不得封闭的室外空间。

  套内建筑面积超过120 平方米的住宅可以挑空，挑空部位的面积不允许超出30%且层高不允许超出7.2米。

  挑空平台原则上不可以设置于住宅建筑北侧，挑空平台进深小于3米，结构高度不小于两个自然层高。如挑空平台与阳台叠加设置，挑空平台与阳台的总进深不应大于3米。

  此外，还提到文件指出，凡发布之日起未领取建设工程规划许可证的建筑(不含单栋建筑已有部分领证的建筑)，按本通知执行。

  已领取建设工程规划许可证，但尚未领取预销售许可的建筑，可于2024年12月31日前，按照本通知申请变更许可。

  目前南京一批新项目此前纷纷传来将采用第四代住宅设计理念，产品力进一步进阶迭新。

  6月上旬，保利核中核的G15地块率先发布项目规划公示，拟建设7栋高层、小高层、洋房住宅，其中包含4栋24F高层住宅，1栋16F小高层住宅，2栋6+1洋房住宅。

  从立面效果图能清楚的看见，不论高层还是洋房，东西两侧各规划露台设计，空中有花园！

  且高层、小高层5栋楼全部首层架空，未来可以打造泛会所功能，可增加社区内业主活动场所。

  随着南京鼓励房企设置首层架空，可整层不计容，未来各大板块品质住宅首层架空或将成为趋势。

  此外，洋房虽然只有2栋，但顶层明确为复式。从洋房效果图来看，足够震撼。此外从效果图看，立面材质大概率为铝板一类的高品质型材。

  且未来待保利新四字全部建成，临近扬子江国际会议中心的城市视界相信将蔚为壮观。

  该地块为河西北部江东中路中轴线核心区域内近七年来首次推出的优质宅地，此前出让地块需追溯到2017年出让的G30地块（长江华府），此后整个河西北部仅在扬子江大道东侧出让有2幅住宅用地，分别为2020年出让的G02地块（璟华府）、2023年出让的奥体建设G88地块。

  据房企透露，G01地块将带来招商南京高端产品系“玺”系产品，匠心铸造第四代住宅，项目每户都有露台设计。

  招商河西G01地块，共建设7栋10-24F住宅，其中西侧3栋楼为24F，东侧3栋楼为10F，中间1栋22F。从效果图看，带下沉式庭院，且全部首层架空。

  特别有必要注意一下的是，项目立面上，设置有南向和西向露台。其中西向和南向露台是穿插间隔排布，有何玄机？未来有待揭秘！

  目前虽然招商G01释放的信息还不多，但从招商近日臻境产品的实际交付体验来看，备受业主认可，值得信赖！

  该地块为原苏宁徐庄足球训练基地，地块位置优良，抬头即可见紫金山，直线米。属于玄武区罕见稀缺低密地块。

  项目容积率仅为1.1，项目批前公示虽未正式对外发布，但有楼栋分布过程稿已在网络上有曝光！

  从户型细节来看，南向阳台和露台设计比例明显加重。南向次卧连接观景阳台和大露台，同时与南向客厅联通，客厅带有大面积的观景阳台，南向老人房连接服务阳台。

  从河西、城东、江核，南京新一批住宅项目开始慢慢地曝光露台设计，强调与户外连接空间，提供更好的观景空间。随着新规出炉，未来挑空平台+阳台，各种创新产品或会陆续与公众见面，有利于南京全方面提升住宅产品竞争力！