房地产开始批发神户型

  去年以来，由于各地计容规则调整，市面上涌现出了慢慢的变多的超高得房率户型。看到这些户型，不由得让人想起那些曾经一度爆火的高赠送户型，这些户型在过去也是网红般的存在，有些甚至被称之为“神户型”。

  而一通对比下来，发现现在的户型与过去还是有很大不同，过去可能赠送面积多就足以大说特说，而现在的好户型，远远不止这么简单，而是“既要……又要……还要”，没有几把刷子，真玩不转了。

  神户型这个词，时不时会出现在地产圈里，尤其是在各种建筑规范都趋严的阶段，想将户型做出彩并不是特别容易，但凡市面上出现的有卖点的户型，总是很快被复制、普及，乃至形成特定阶段的批量化产物。

  自2006年开始，为了照顾刚需的住房需求，高层要求新建住宅项目按90/70控制户型比例，也就是90㎡以下户型建面要占到项目总建面的70%。

  于是，很多的项目都卡着90㎡上限来做设计，89㎡紧凑型三房成为市面上的主力面积段。

  这是2018年北京的一个89㎡户型，户型呈刀把形状，空间隔离感强，而且南向采光面窄，通透性明显不足。

  经过持续的演化，设计更为合理的89㎡户型出现了。如下这个户型，89平三房两卫，而且是明厨明卫，户型整体的通透性不错，超宽尺度的阳台，也成为这个户型的加分项。戳此了解，VR沉浸式看房

  麻雀虽小五脏俱全，这种户型在房价较高的一二线城市很受欢迎，对购房者来说，能在较小的空间内多做一个房间，使用场景会丰富很多，能够完全满足刚需乃至刚改需求，性价比不可谓不高。

  每一年，市面上都会涌现出一些被“封神”的户型，其中，多数都有一个共同特点，那就是赠送面积多，得房率高。赠送的位置一般集中在阳台、飘窗、设备平台等位置。

  由于没明确的赠送面积规范，很多项目把以高赠送面积来增加项目竞争力。有的将阳台做大，有的将设备平台做大，有的带入户花园等等。交付后，业主将这些空间改造成卧室，形成n+1房，n+2房，甚至n+n房。

  比如成都当年曾红极一时的某楼盘，产权面积87㎡的跃层户型，通过6m挑高赠送、露台赠送、内凹阳台赠送等操作，将使用面积做到210㎡。

  还有些项目通过搭板的方式，赠送户内空间，比如下面这个户型就很夸张，89平竟然最多能做出5房。

  有些项目设计了采光井，等楼盘毛坯验收通过后，开发商组织施工队统一浇筑楼板，改造出一个或者几个房间，这种其实是违法搭建，但在市面上也不乏少数。

  可变户型一度很火爆，最初将这种户型带火的应该算是万科。在2016年的时候，万科推出了一款名为无限系的可变户型，万科在天津的民和巷项目中，用两栋楼来试验这种户型。

  传统户型最大的不同是，可变户型内部没有一堵承重剪力墙，所有空间都是开敞的。整个户型以一结构柱作为建筑核心，通过楼板加固加厚，与建筑外剪力墙结构结合来满足力学要求。

  户型内部，除了厨卫及管井位置不可变，其他空间能够准确的通过业主的需求来做布局。万科根据不同客群的需求，从家庭结构、生活小习惯、生活人数等维度入手，划分出了超级顽主、史密斯夫妇、富贵之家、二孩时代、活力长者等多种设计的具体方案。戳此了解VR沉浸式看房

  事实上，每类住宅都是时代的产品，户型也是如此。曾经火爆的户型，都是在某个或多个角度满足了购房者的特定需求。而跟着时间推移，这些户型也要反复经受市场检验，在新的设计中去糟存精，现在的户型，已经变得更全能化了。

  这几年，购房主力的变化，推动着住宅产品的不断迭代更新。曾经的好户型，很多放在当前市场已过时了。现在，市场对于好户型的定义更更加苛刻。

  比如可变性依然是户型的一个卖点，但现在更多的是仅保留一小部分空间可变，方便业主自主改造。

  综合来看，现在的户型对比以前有了更高衡量标准，追求户型在动线、功能、空间格局等方面的规划设计更加合理，一些花里胡哨的功能也不再受追捧，相反的，购房者更关注如何切实提升房子的居住体验实，而并非仅只是把面积变大。

  先说得房率，不管过去还是现在，得房率都是购房者比较关注的一个话题。前面说过，过去由于某些特定原因，很多项目通过”偷面积“来增加户型实用性，不过，赠送面积在合规性上并不受认可，购买这类房子存在一定风险。

  而自去年以来，各地纷纷印发住宅建筑新规，支持住宅减少公摊，做大飘窗、阳台等空间，高得房率房子重出江湖，不同的是，这一次，开发商可以大大方方的赠送面积了。

  比如广州，去年11月份就发布新的容积率办法，其中便鼓励住宅设置大阳台，提高居住品质。

  半开敞空间半计容的比例由原不超过套内建筑面积的15%放宽至20%，并允许设置一个满足连续开敞率不低于40%的主景观阳台，且不限制其进深。

  前段时间，广州市场出现了得房率110%的“神”户型，86平做出了被人110平才有的效果，不仅能做4房，而且客厅开间达到了约3.9米，尺度感非常足。

  广州不是独例，青岛、济南、珠海、深圳等地都已经出台新规，鼓励凸窗、飘窗等做大，提高得房率。

  目前，由于种种原因，市面上的小户型越来越少见，如果出现，必然是疯狂卷得房率的。像下面这个户型，约80㎡的面积做出了120㎡的既视感，大开间短进深，南向面宽达到约10.7米。

  另一个亮点是S墙设计，利用墙体内凹预留了玄关位、冰箱位，方便做入户收纳以及放置冰箱，进一步提升空间的利用率。

  多功能阳台进深加大，成为休闲、健身、种植等多种功能场景的复合空间，满足大家亲近自然的需求；

  飘窗全屋化，最大限度的拓展户内空间，增加户型使用率，同时也为室内带来更好的采光及视野效果。

  这几年出让的土地趋向于少而精，地块的容积率普遍下降到2.0左右，更有部分直接降到1以下。

  首先，超高层、高层住宅减少；“高低配”形式逐步淡出市场，大量小高层抢占市场主流；

  其次，户型面积段全面上移，更多大户型改善产品乃至大平层豪宅产品开始涌现。

  而作为改善乃至高端改善产品，自然不仅仅停留于“面积大”，户型设计上也要求有更高的突破。

  比如，加大南向采光面。有些项目100平方米以下都能做到三开间朝南，100平以上的户型就更不用说。

  面这个户型，目前在市面上就比较主流。南面户型4.5开间的南朝向，大面宽带来更好的采光通风效果，景观视野也会上一个层次，居住体验感明显提升。

  对于改善产品，素来有句俗话——窗外的风景价值千万。改善型住宅，外部景观特别的重要。尤其这几年，回归自然的趋势愈演愈烈，住宅在规划设计上，房企也更强调将景观价值最大化。

  现在，好的户型都拥有宽广的全景布局和采光，有些户型已拥有全屋环形巨幕采光面。

  比如下面这个建面约175平方米的户型，就拥有一个南向L型转角阳台、一个北生活阳台，以及屋飘窗设计。

  其中，公区为三面环幕采光，将空间最大限度的向外延伸。餐厅超大飘窗与客厅观景阳台实现南北对流。豪华主卧套房也则设计了L型环幕转角飘窗，大面积飘窗拉伸了景观视野，极大提升了景观体验感。

  就连等待电梯的时间，都要为业主创造欣赏户外景观的机会，这不，市面上已出现一些候梯厅全明的项目。

  例如以下这个143㎡户型就打造了一个270°转角的全明候梯厅，作为一个与自然充分融合的入户过渡空间，全名候梯厅不仅扩宽了项目的景观视野，也兼具收纳和实用性。

  支持者认为，可变户型满足了客户diy的愿望，能适应家庭不同阶段的居住需求；

  反对者则认为，绝大部分业主都不是专业设计市，diy户型有很大难度，而且，户内装潢改造是一个大工程，绝大部分人不会经常去折腾自家户型。

  随着时间推移，现在变形金刚式的户型很少听人提及了，但很多户型依然会保留一定的可变性，以适应不一样共同生活的亲属、不同场景的使用需求。

  比如打造X娱乐空间、X收藏空间、X儿童成长空间等等，满足家庭活动开展，以及家庭不同阶段的需要。

  开放式的空间设计，没了隔断所产生的逼仄感，同时有助于提高家人间的互动性。

  比如这个158㎡的户型，采用的是大三房+x空间的空间布局。BLDK餐客厅一体化设计，宽幕客厅连通大尺度观景阳台，情境互动餐厅与厨房，形成了既关联又独立的空间关系。

  X空间的宽度达到约3.6米，既可与客厅连通，纳入客厅互动场景，也可以改造成书房、茶室等，或者作为独立卧室使用，免去换房的麻烦。

  在产品高度内卷的当前，户型仅有一个闪光点已经非常困难出彩了。随着住宅产品的持续进化，接下来，“既要……又要……还要”的全能式户型，将会慢慢的多。

  继2022年、2023年连续两年出台稳定楼市发展的若干措施后，浏阳再次出手。

  近日，河北省承德市住房和城乡建设局等九部门印发关于《承德市促进房地产市场平稳健康发展若干措施》的通知，通知共计9项措施。

  日前，天津市住房城乡建设委等三部门印发《关于逐步优化房地产调控政策的通知》。

  政府可收购部分商品房用作保障性住房、下调首付比和公积金利率等一揽子消化存量商品房有关政策部署公布，令不少媒体直呼“王炸”组合拳。

  近日，多地出台住房公积金新政。根据中指研究院的统计，截至4月10日，全国已出台公积金优化有关政策的城市已超过70个，政策涉及从贷款额度上浮到提取条件放宽等，以此来进一步支持居民刚性和改善性住房需求。 图片 全国70余个城市出台住房公积金新政 3月份以来，山东烟台、青岛，黑龙江哈尔滨、内蒙古鄂尔多斯等地，纷纷出台住房公积金新政策，不同程度提高了公积金贷款额度。像哈尔滨和鄂尔多斯都宣布，小两口缴存职工最高贷款额度由80万元上调至100万元，而烟台则规定，多子女家庭最高可贷100万元。 图片 央视记者梳理后发现，除了不同程度提高住房公积金贷款，各地还针对特定群体，对住房公积金政策进行了细化调整。比如贵州黔南州的新政策就规定，青年人才首次购买自住房，最高贷款额度为60万元。而江苏苏州、湖北荆州等地，则对针对个体工商户、自由职业者等灵活就业人员，推出相关公积金存贷产品，调整灵活就业人员住房公积金月缴存基数下限。 图片 中国社会科学院金融研究所副研究员 蔡真：这一次的公积金政策，在贷款的额度、贷款的期限，还有便利措施方面，各地都有非常大的改进。这对改善市场的平稳运行、提升市场的购买力都有明显的推动作用。 此外，湖南郴州、福建福州、内蒙古通辽等地则逐步优化了商贷转公积金贷款的政策，放宽“商转公”条件。 只要满足公积金贷款需求，公积金中心直接将贷款资金转入商贷银行，不需要贷款人到处筹措“过桥资金”，以此来降低购房者的房贷压力。 中指研究院常务副院长 黄瑜：在这样的一个过程中，每个城市出台的角度和一些政策的细则是不一样的，也是因城施策的具体体现。某些特定的程度也让一些刚性需求，包括一些刚性改善性的需求来做适度释放，让购房人群降低了购房门槛和购房成本。 图片 注意！购买此类住房还有福利 有必要注意一下的是，近期的住房公积金政策密集调整优化中，“低能耗住房”补贴无疑是一大亮点。多个城市同时都在出台的住房公积金新政策中明确，购买绿色建筑能够轻松的享受贷款额度上浮的优惠。 “绿色建筑”并不是指一般意义的立体绿化、屋顶花园。简单来说，是指能够节能、节地、节水、节材和保护自然环境的建筑。我国“绿色建筑”评价体系共有6类指标，由高到低划分为三星、二星和一星，获得“绿色建筑”评价的建筑，都可以公开查询到。 图片 根据最新统计数据，我国新建“绿色建筑”面积已超90%。按照有关要求，到2025年，城镇新建建筑将全面达到“绿色建筑”标准。 图片 4月1日，鄂尔多斯发布的住房公积金新政中明确规定，购买绿色建筑最高贷款额度上浮10%。几天过后，北京住房公积金管理中心拟就使用住房公积金购买绿色建筑向社会征求意见，其中规定，购买超低能耗建筑的借款人，最高贷款额度可上浮40万元，这在某种程度上预示着最高可贷160万元。而同一天，广州也针对购买绿色建筑的购房者，推出提高公积金贷款额度的政策。 图片 广州住房公积金管理中心主任 冯卫：对于购买新建绿色建筑和装配式建筑住房的，一星级的上浮10%，二星及以上星级的上浮20%。符合二孩及以上家庭贷款支持政策的，贷款最高额度上浮30%。 图片 “新市民更加需要公积金贷款支持” “新市民更加需要公积金贷款支持，而公积金对这部分人群的覆盖率并不高。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，提高公积金贷款额度惠及的大多为公积金缴存覆盖率较高的机关、国企、事业单位等拥有固定工作的职工，相对而言，这部分人群住房拥有率较高。 2023年6月，三部门联合发布的《全国住房公积金2022年年度报告》显示，住房公积金制度惠及面持续扩大，2022年实缴职工超1.69亿人，比上年增长3.31%。 4月8日，苏州市住房公积金管理中心针对灵活就业群体出台了公积金新政，即推出灵活就业人员“乐居苏城”存贷产品，这开启了产品化缴纳住房公积金的新模式，引来很多人“点赞”。 图片 灵活就业人员缴存公积金可享受“灵活缴存、随时支取”的便利，真正的完成“零存零取”，同时还能享受住房公积金的各项政策补贴。 新政发布后，一名苏州的房产中介立刻在社交平台表示，灵活存取相当于活期存款，利率为2.5%，存款利率可观，买房还能够轻松的享受公积金贷款。 这就等于一个灵活就业人员开设了一个“零存零取”的“活期账户”。假设3万元存一年，可获得每年账户利息1.5%，共450元，开户补贴100元，利息补贴1%，共300元，一年收益合计为850元，年化收益大于2.5%；假设40万元存一年，可获得每年账户利息1.5%共6000元，开户补贴100元，利息补贴1%共4000元，第一年收益合计为1.01万元，年化收益大于2.5%。 图片 ▲图源：卡乐图片 摄影/贾琼 灵活就业人员如果想最快获得贷款额度，在满足贷款条件下，单笔缴存4.3万元，存满6个月后就可以享受住房公积金贷款额度80万元；单笔缴存5.9万元，存满6个月后即享受住房公积金贷款额度110万元；单笔缴存8.8万元，存满6个月后即享受住房公积金贷款额度165万元（需要满足“筑梦苏城”有关政策）。同时还享受各类补贴，年化收益大于2.5%。 “这个杠杆效应很明显，如果要获得100万元公积金贷款额度，差不多只需要5万元的本金，所以实际上对于灵活就业者而言，意义非常重大，对其他城市而言也有很好的启发意义。”易居研究院研究总监严跃进认为，为更好支持合理住房消费需求，苏州的模式对各地具有一定的借鉴意义。 严跃进认为，二季度以来，以旧换新、取消房贷利率下限、公积金政策属于各地优化住房政策频率较高的三项政策，也能够理解为二季度政策宽松的“三板斧”，实实在在降低了购房成本和交易成本。此类政策充分说明，二季度各地购房政策逐步优化和放松，进一步释放了宽松的环境。在严跃进眼里，目前，一线城市依然有比较丰富的政策工具。

  上市计划屡次受挫，令万达一度陷入对赌失败的困境中。由此产生的巨大现金流压力，也令王健林无奈选择接受600亿战略投资以解燃眉之急，甚至不惜失去绝对控股权。

  据天津市住房城乡建设委官网，4月10日，天津市住建委组织召开2024年度房地产市场检查工作部署动员会，从4月份开始至今年年底，在全市范围内开展房地产市场秩序专项治理

  考虑到三四线城市库存较大，未来三年房地产市场可能仍将处于调整和巩固的阶段。

  除了北京、上海、广州、深圳四个一线城市，仅剩海南省、天津市仍处于部分放开限购的状态。

  政策现在就是房地产行业最大的行情，从年初广州新政开始到517新政，一系列政策都利好改善型客户。